Heredar un inmueble no es tan simple como recibir unas llaves y ya está. Es un proceso repleto de trámites, plazos, documentación y sobre todo, decisiones importantes que debes tomar antes de poder hacer nada con dicha propiedad. Además, si tu intención es venderla, la cosa de complica aún más. No es una misión imposible, pero sí que es un proceso que sigue unos pasos estrictos e ineludibles. Tanto, que saltárselos puede salir muy caro tanto en tiempo como en dinero.
En Cartagena, al igual que en el resto de España, vender un piso o una casa heredada implica cumplir una serie de requisitos legales que debes tener muy presentes en todo momento. Y es que cada herencia tiene sus particularidades, sea por condiciones, por personas implicadas o por un largo etcétera. Pero sí que hay algo común a todas las herencias: sin papeles en regla, no hay venta.
El primer paso: aceptar y partir la herencia
Dicho esto, vamos por partes. Antes de poder transmitir un inmueble a otra persona, hay que ser propietario legal de dicho inmueble. Y para eso, hay que aceptar formalmente la herencia. Si no se lleva a cabo este paso, la vivienda sigue a nombre del fallecido, por lo que no se puede realizar ninguna operación de compraventa tras su fallecimiento.
La aceptación de la herencia es algo que se formaliza ante notario mediante la escritura de aceptación y adjudicación. Este documento es el que acredita que los herederos han tomado posesión legal del bien según el reparto indicado. Pero aquí no acaba la cosa: una vez aceptada, la herencia debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo titular o titulares. Sin esa inscripción, el inmueble no puede venderse.
A todo este proceso le acompaña también la parte fiscal. Esto, en el caso de Cartagena y de la Región de Murica en general, implica liquidar el Impuesto sobre Suciones y Donaciones (que actualmente está bonificado en un 99%) en un plazo máximo de 6 meses desde el fallecimiento del antiguo propietario, aunque se pueden solicitar prórrogas en determinadas ocasiones. Lo más recomendable en este punto es contactar con especialistas en servicios de herencias en Cartagena para entender qué gestiones implica el proceso de principio a fin y no cometer errores.
Cargas, deudas y otros problemas que conviene revisar antes
Una herencia no suele llegar «limpia». El inmueble puede arrastrar cargas que, si no se tienen claras desde el principio, pueden convertirse en un serio obstáculo para la venta. Las más habituales son las hipotecas pendientes, aunque también pueden aparecer embargos, servidumbres o derechos de uso que afecten a la finca.
Lo que se debe hacer es solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad antes de poner a la venta el inmueble. Este documento recoge el estado registral del bien y sirve para saber si tiene alguna carga actiav. Si la hay, habrá que cancelarla o negociar su solución antes de la venta, ya que un comprador no suele adquirir una propiedad con cargas. Bastante tiene con la hipoteca.
Además, también hay que tener en cuenta el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Si el fallecido tenía recibos pendientes del IBI, esas deudas pasan a los herederos. Y lo mismo ocurre con posibles deudas con la comunidad de propietarios si se trata de un piso. Revisarlo todo antes de empezar el proceso de venta es casi obligatorio si de verdad quieres que se venda el inmueble.
Cuando hay varios herederos: el escollo del reparto de herencia
La existencia de varios herederos es muy habitual, y también es lo que más complica la venta de un inmueble heredado. Lo primero que hay que dejar claro es que nadie puede vender su parte de forma unilateral si el bien es indivisible, que es precisamente lo que ocurre con la mayoría de los inmuebles.
Para poder vender, todos los herederos deben estar de acuerdo. Y, una vez hay acuerdo, se firma la escritura de partición, se adjudica el bien o su valor económico entre los coherederos y se procede a la venta. ¿Dónde está el problema entonces? Cuando no hay consenso. En ese caso, que es más frecuente de lo que parece, la salida legal más eficaz es la división de la cosa común, que puede acabar en juicio si ninguna de las partes cede.
Aun así, incluso en situaciones complicadas, siempre existe margen para negociar. Que uno de los herederos compre la parte del otro, que se venda a un tercero y se reparta el dinero, o incluso que se llegue a un acuerdo extrajudicial. Son algunas opciones que se pueden y deben explorar antes de ir a los tribunales, ya que tanto el tiempo como el coste de un proceso judicial suelen salir muy caros.
Vender un inmueble heredado en Cartagena es perfectamente posible, pero requiere conocer bien el proceso, armarse de paciencia y, sobre todo, tener toda la documentación en regla. Saltarse cualquier paso implica la paralización del proceso por tiempo indefinido, así que es mejor ir con cautela y los deberes bien hechos.
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